Tím, že se v územním plánu vymezí na pozemku vlastníka plocha či koridor pro typ zástavby, se kterým vlastník nesouhlasí, dojde k omezení možností, jak může vlastník se svým majetkem nakládat. Pokud se ovšem současně příprava státem preferované výstavby protahuje, má vlastník pozemek zablokovaný a současně za toto omezení automaticky žádnou náhradu nezískává (jako je tomu později, pokud by se chystalo vyvlastnění).

V roce 2016 se touto specifickou situací zabýval Nejvyšší soud. Vlastníci pozemků byli změnou územního plánu dlouhodobě blokováni – přes 10 let. Stavebník ovšem nečinil žádné kroky, které by směřovaly k uskutečnění záměru zamýšleného územním plánem. Vlastníci pozemků proti takovému přístupu brojili žalobou a požadovali za něj náhradu. Prvostupňový soud, ani odvolací soud, jim nevyhověl.

Zakročil až dovolací soud (v rozsudku ze dne 26. 4. 2016, č. j. 22 Cdo 1425/2014-553). Zdůraznil, že v případech, kdy územní plán omezuje vlastníka pozemku tím, že na jeho pozemku předpokládá existenci veřejně prospěšné stavby, je úkolem soudu posoudit, jestli konkrétní okolnosti daného případu nasvědčují tomu, že vlastník pozemku je již ve svém vlastnickém právu omezen nad spravedlivou míru a po nepřiměřenou dobu. V této souvislosti by měl soud přihlédnout zejména k tomu, kdy byl územní plán, jímž došlo k omezení vlastnického práva, přijat, a k tomu, jak dlouhý časový okamžik od vydání uplynul a jak postupoval subjekt, v jehož prospěch bylo omezení v územním plánu přijato.

Vymezil naopak podmínky či situace, kdy náhrada zpravidla přiznána nebude. Například pokud bude potenciální stavebník v přiměřené době vyvíjet adekvátní úsilí k získání dotčených pozemků (například faktické kroky směřující ke koupi pozemku nebo zahájení vyvlastňovacího řízení), nebude zpravidla namístě přiznávat zvláštní náhradu za omezení vlastnického práva. V takovém případě by se totiž omezení vlastnického práva mělo promítnout v zaplacení patřičné náhrady za prodávaný či vyvlastňovaný pozemek. Stejně tak nebude zpravidla nezbytné přiznávat náhradu vlastníkovi pozemku v případě, že stavebník od realizace záměru v přiměřené době ustoupí a bude iniciovat změnu územního plánu tak, aby vlastník pozemku již nadále nebyl ve svém vlastnickém právu omezován.

Co se týče stanovení výše náhrady, má být stanovena úvahou soudu, která zohlední všechny konkrétní okolnosti případu. Těmi jsou zejména k hodnota pozemku obdobného druhu a charakteru a intenzita omezení vlastnického práva (jak velká část pozemku je omezením zasažena, jaká vlastnická oprávnění vlastníkovi při užívání pozemku reálně zůstala). Roli může hrát i délka trvání omezení vlastnického práva, postoj a přístup stavebníka k omezení či okamžik nabytí vlastnického práva vlastníkem. 

Shodný případ se po opětovném projednání u nižších instancí dostal k Nejvyššímu soudu znovu v roce 2018. Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 30. 8. 2018, č. j. 22 Cdo 1651/2018-796 na svých dříve vyřčených závěrech setrval.

V souvislosti s tímto rozsudkem je potřeba poukázat na to, že v daném případě byli dotčení vlastníci velmi aktivní. Svou situaci se snažili řešit například prostřednictvím pokusů o směnu či snahami o změnu územního plánu ve svůj prospěch apod. Pokud by zůstali pasivní a domáhali se přesto náhrady, je možné, že by soud na jejich argumentaci nepřistoupil.

Pro úplnost ještě doplňme, že z územního plánu může pro vlastníky vyplynout i další újma, jejíž náhrady se mohou domáhat. Jde o situace, kdy územní plán vymezí na soukromých pozemcích veřejné prostranství. Veřejné prostranství je z povahy věci přístupné všem osobám a jeho vymezení v územním plánu také významně limituje možnosti vlastníka svůj pozemek využívat. V takovém případě se mohou vlastníci za určitých podmínek domáhat na obci tzv. bezdůvodného obohacení. O tom ovšem až příště.

Pro zájemce o téma náhrad za omezování vlastnického práva územními plány si dovolujeme upozornit na online seminář, který se bude konat 8. 6. 2023 od 13 do 16 hod.  Bližší informace k semináři: http://www.dohnalbernard.cz/index.php/novinky/seminar-nahrady-up. Přihlásit se můžete i pokud se Vám termín nehodí, všichni přihlášení obdrží videozáznam a prezentaci a budou moci zaslat lektorům i své dotazy.

Mgr. Zuzana Kadlecová

Mgr. Vítězslav Dohnal