Nezbytná cesta je právní institut, který umožňuje vlastníkovi pozemku získat rozhodnutím soudu právo přístupu přes sousední pozemky, pokud nemá jinou možnost, jak se dostat na veřejnou cesty. Konkrétní podoba nezbytné cesty závisí na tom, k jakému účelu se využívá pozemek, ke kterému se cesta má zřídit. Soudy dospěly k závěru, že je možné zřídit nezbytnou cestu nejen pro stávající podobu daného pozemku a existující stavbu, ale i pro připravovanou budoucí stavbu.
Nejdůležitější závěry Nejvyššího soudu týkající se nezbytné cesty pro plánované budoucí stavby můžete najít v následujících rozsudcích:
Rozsudek 22 Cdo 3056/2020: Nejvyšší soud uvedl, že pouhé určení pozemku v územním plánu pro zástavbu nestačí pro povolení nezbytné cesty. Žalobce musí dokázat, že příprava stavby dosáhla určitého stupně a že existuje vážný úmysl pozemek v blízké budoucnosti zastavět. Žalobce musí vymezit základní parametry plánované stavby a prokázat její možnost z hlediska územního plánování.
Rozsudek 22 Cdo 1758/2018: V tomto rozsudku Nejvyšší soud zdůraznil, že nezbytná cesta může být povolena, pokud je dosud nezastavěný pozemek určen územním plánem k zástavbě a žalobce prokáže, že příprava stavby dosáhla určitého stupně a má vážný úmysl pozemek v blízké budoucnosti zastavět, přičemž jsou splněny i další zákonné podmínky.
Rozsudek 22 Cdo 880/2018: Tento rozsudek klade důraz na to, že pokud pozemek nemá žádné spojení s veřejnou cestou a je určen územním plánem k zástavbě, nelze žádost o nezbytnou cestu zamítnout pouze s odkazem na možnost zajištění přístupu podle jiného právního prostředku. Nejvyšší soud tímto potvrdil, že nezbytná cesta může být povolena i pro účely zhotovení a užívání stavby, pokud jsou splněny všechny podmínky stanovené zákonem.
Podle uvedených rozsudků je mimo jiné potřeba, aby vlastník, který se chce domáhat zřízení nezbytné cesty soudem pro stavbu, která má teprve vzniknout, prokázal vážný úmysl stavět a dále to, že příprava stavby dostatečně pokročila. K tomu lze podle soudu využít například následující podklady:
- Dokumentaci o přípravě stavby: Předložením dokumentů, které ukazují, že příprava stavby dosáhla určitého stupně. To může zahrnovat stavební plány, studie proveditelnosti nebo smlouvy s architekty a stavebními firmami.
- Územní plán: Prokázáním, že pozemek je v územním plánu určen pro zástavbu a že vlastník má v plánu tento účel realizovat. To může zahrnovat odkazy na specifické části územního plánu nebo komunikaci s úřady v této věci.
- Správní akty: povolení, vyjádření, stanoviska či souhlasy správních orgánů. Není nezbytné mít stavební povolení ani územní rozhodnutí, ale je vhodné doložit, že se vlastník pozemku na správní orgány obrátil a že jejich postoj k záměru je kladný.
- Dokumenty dalších konkrétních kroků, které vlastník podnikl směrem k realizaci stavby: doklady o investicích do projektu, záměrů pro budoucí využití pozemku a plánů na zahájení stavebních prací.
Soudu bude muset žalobce dále prokázat, že zřízení cesty je opravdu nezbytné a pokud existuje více možných řešení, přesvědčit jej, že navrhuje řešení, které je k vlastnickému právu jiných osob nejšetrnější. Resp. že navrhuje řešení, které do vlastnických práv jiných osob zasahuje nejméně.
Soud bude chtít rovněž doklad o tom, že se žalobce neúspěšně pokusil s okolními vlastníky domluvit na řešení, které by nucené zřízení nezbytné cesty nevyžadovalo.
Mgr. Vítězslav Dohnal advokát