Naše téma souvisí s úpravou tzv. odstupných vzdáleností. Dřívější i aktuální právní úprava skutečně obsahuje pravidlo, podle nějž „Umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku“. Konkrétně najdete toto pravidlo v § 23 dost. 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území a nově v § 11 dost. 2 vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu.
Jak tomuto požadavku právních předpisů rozumět? To už naštěstí celkem jasně vysvětlily správní soudy. Shrnutí obsahuje rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 31. 1. 2022, čj. 30 A 1/2020-133. A protože se mi zdají úvahy soudu zcela srozumitelné, nebudu se snažit je zbytečně převyprávět a budu citovat.
V právní větě publikované ve Sbírce rozhodnutí NSS 6/2022 se uvádí:
„III. Od zákonného požadavku dodržení vzájemných odstupů staveb je třeba odlišovat zákaz znemožnit zástavbu sousedního pozemku (§ 23 odst. 2 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území). Nemožnost zástavby se neposuzuje ve vztahu ke konkrétnímu projektu či záměru souseda, ale výhradně jen ve vztahu k možnosti umístit kdekoliv na sousedním nezastavěném pozemku stavbu určitého typu, pro který je územním plánem určen.“
A v samotném odůvodnění rozsudku pak najdeme tyto podrobnější a podle mého názoru logické úvahy:
„[30] To samozřejmě neznamená, že by měl vlastník každého nezastavěného pozemku zaručenou takovou míru ochrany, která mu umožní na svém pozemku v budoucnu umístit přesně takovou stavbu, jakou plánuje. Především se bere v úvahu, zda je vůbec tvrzený záměr vlastníka sousedního pozemku právně a fakticky uskutečnitelný, tedy zda ho nevylučuje platný územní plán, konfigurace terénu, nedostatek přístupu apod. (rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6. 2. 2001, sp. zn. 30 Ca 206/2000). Ani v případě splnění této podmínky nemůže ale vlastník sousedního pozemku požadovat, aby na něj stavebník bral takové ohledy, že mu zachová možnost vybudovat stavbu podle jeho představ. Oporu pro takový nárok neposkytuje ani všeobecná povinnost zachovávat šetrnost k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb zakotvená v § 76 odst. 2 stavebního zákona (rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 26. 9. 2012, čj. 30 A 22/2011-67, č. 2793/2013 Sb. NSS). Nemožnost zástavby se zkrátka neposuzuje ve vztahu ke konkrétnímu projektu či záměru, ale výhradně jen ve vztahu k možnosti umístit kdekoliv na sousedním nezastavěném pozemku stavbu určitého typu, pro který je územním plánem určen. Nadneseně řečeno, zákaz znemožnění zástavby zaručuje sousedovi možnost postavit na svém pozemku v budoucnu alespoň nějaký dům, nikoliv nutně dům jeho snů.“
Z citací ve své podstatě vyplývá, že nikdo nemůže své právo zastavět svůj pozemek vykonávat způsobem, který nepřiměřeně zasahuje do stejného práva sousedního vlastníka. Tomu kdo zatím konkrétní výstavbu na svém pozemku reálně nepřipravuje, musí zůstat možnost umístit na pozemku „alespoň nějaký dům“. Zjevně ale může být tento pozdější stavebník výrazně omezen v rozsahu zástavby. Pokud například umožňuje územní plán umístit v dané ploše stavby pro bydlení včetně bytových domů, může se stát, že „dřívější“ stavebník získá právo postavit právě bytový dům. A vlastníkovi, který bude s přípravou zástavby otálet, už zůstane pouze prostor pro umístění menšího rodinného domu. A třeba na takové části pozemku, kde se mu to bude nejméně líbit.
Proto je třeba v území, kde panují z hlediska výstavby spíše stísněnější poměry, neváhat příliš dlouho se zahájením povolovacích procesů. Jen tak se vyhnete překvapení v podobě toho, že nakonec nebudete moci postavit dům vysněný, ale jen nějaký…
Mgr. Vítězslav Dohnal, advokát