Proč zásady pro spolupráci s investory?

Ještě před několika lety většina obcí podobné zásady neměla. Rozvojové záměry investorů byly posuzovány individuálně, často bez jasných pravidel a struktury. Tento přístup však přinášel řadu problémů. Investoři nebyli předem seznámeni s požadavky obce, což vedlo ke zbytečným sporům a zpožděním. Obce zase nedokázaly efektivně hájit své zájmy, což mělo za následek přetěžování infrastruktury nebo nedostatečnou koordinaci stavebních záměrů s potřebami veřejnosti.

S rostoucí hustotou zástavby a zvýšenými nároky na veřejnou infrastrukturu – jako jsou silnice, školská zařízení, vodovody a kanalizace – se ale situace změnila. Obce si stále více uvědomují, že bez jasně stanovených pravidel nemohou zajistit dlouhodobě udržitelný rozvoj. Zavedení zásad pro spolupráci s investory se proto postupně stává standardem. Tento trend podpořila také judikatura, zejména rozhodnutí Ústavního soudu (např. sp. zn. II. ÚS 2588/2014), která ukázala, že obce mají legitimní právo požadovat po investorech příspěvky na veřejnou infrastrukturu, pokud tak činí transparentně a nediskriminačně.

Zásady a postup podle nich jsou projevem snahy územně samosprávných celků řádně pečovat o rozvoj svého území. Zásady obecně jsou nástrojem dobrovolným. Obce a města nemohou investory nutit k tomu, aby podle nich postupovali. Samospráva nerozhoduje o povolení konkrétního záměru. Je proto na rozhodnutí konkrétního investora, zda se v konkrétním případě rozhodne postupovat v souladu se zásadami. Pokud se rozhodne postupovat bez předchozí dohody s obcí, bude obec naopak moci zcela svobodně uplatňovat jako účastník povolovacích řízení námitky a připomínky směřující k ochraně zájmů svých a svých obyvatel, a to mimo jiné k zajištění dostatečných kapacit veřejné infrastruktury a obecně udržitelného rozvoje obce.

Pokud se naopak investor rozhodne zásadami řídit, vyústí zpravidla jednání mezi ním a obcí v uzavření plánovací či jiné smlouvy, která zcela konkrétně stanoví závazky obou stran a jejich zajištění.  

Pro úplnost je potřeba dodat, že jiná situace bude v případě, kdy se uzavření plánovací smlouvy stane závaznou podmínkou v územním plánu. Pak sice stále nebude povinností investora postupovat podle zásad, ale před případným povolením záměru bude muset uzavřít obcí plánovací smlouvu. Pro obě strany bude za této situace žádoucí, aby nějaká obecnější pravidla existovala a představy obce se netvořily ad hoc, což vždy hrozí vyústit v nerovný přístup a netransparentnost.

Jak zásady dobře připravit?

Příprava zásad pro spolupráci s investory není jen administrativní proces, ale strategický úkol, který vyžaduje důkladnou analýzu a mezioborovou spolupráci. Důležité je propojení zásad s dalšími strategickými dokumenty obce, jako jsou plán rozvoje, územní plán nebo strategický plán. Bez tohoto propojení hrozí, že zásady budou izolované, nebudou odpovídat reálným potřebám obce a nebudou plnit svou funkci.

Při přípravě zásad je důležité zapojit odborníky, zejména urbanisty a zpracovatele územních plánů. Urbanisté mohou pomoci identifikovat klíčové oblasti, které budou v budoucnu čelit největšímu tlaku na rozvoj. Mohou také navrhnout, jak sladit nové stavební záměry s potřebami obyvatel – například jak zajistit, aby nové bytové domy byly dobře napojené na dopravu, školská zařízení nebo veřejnou zeleň.

Dalším důležitým krokem je zapojení právníků a ekonomů, kteří pomohou nastavit příspěvky investorů spravedlivě a v souladu s právními předpisy. Právníci zajistí, že zásady budou nejen právně závazné, ale i obhajitelné před soudy nebo jinými dozorovými orgány. Ekonomové pak mohou vypracovat analýzy, které obci ukážou, jaké náklady přinese nový rozvoj a jakým způsobem je rozdělit mezi obec a investory.

Prvním krokem v rámci přípravy zásad by proto mělo být prověření a případná úprava strategických a koncepčních dokumentů obce s cílem zajistit jejich vzájemnou provázanost. Výsledkem by měla být ucelená a konzistentní představa obce o směřování a žádoucím charakteru jejího územního rozvoje. I od toho se totiž nutně musí odvíjet parametry spolupráce definované následně v zásadách.  

Propojení zásad s dalšími dokumenty obce

Z uvedeného je patrné, že by zásady pro spolupráci s investory neměly vznikat izolovaně. Naopak, jejich úspěšná implementace závisí na tom, jak dobře jsou provázány s dalšími strategickými dokumenty obce. Územní plán je základním podkladem, který definuje, kde je možné stavět a jakým způsobem. V územním plánu je nově možné také stanovit plochy, jejichž stavební využití bude podmíněno uzavřením plánovací smlouvy. Plán rozvoje obce zase určuje, jaké oblasti jsou pro obec prioritní – například zda se soustředit na rozvoj bydlení, nebo spíše na podporu podnikání a zaměstnanosti.

Strategický plán rozvoje obce často obsahuje dlouhodobé cíle, jako je zvýšení kvality života, ochrana životního prostředí nebo podpora udržitelné mobility. Zásady by měly tyto cíle respektovat a pomáhat je naplňovat. Například pokud strategický plán zdůrazňuje význam veřejné zeleně, měly by zásady obsahovat pravidla, jak zajistit dostatečné příspěvky investorů na vytváření parků a veřejných prostranství.

Obec by měla rovněž zvážit propojení zásad s finančními plány. Příspěvky od investorů mohou být významným zdrojem financování veřejné infrastruktury, ale je třeba mít jasně stanovené, jakým způsobem budou tyto prostředky využity. Transparentní evidence a reporting o tom, kam příspěvky putují, posiluje důvěru veřejnosti i samotných investorů.

Co by měly zásady obsahovat?

Každé zásady by měly být strukturované, přehledné a zaměřené na klíčové body:

Úvod a odůvodnění

• Proč obec zásady přijímá (zátěž infrastruktury, potřeba udržitelného rozvoje).
• Odkaz na zákonnou povinnost chránit veřejný zájem

Definice pojmů

• Co se rozumí bytovým a nebytovým záměrem, veřejnou infrastrukturou, bezprostředně související infrastrukturou apod.

Pravidla pro finanční příspěvky

• Stanovení konkrétní výše příspěvků pro jednotlivé typy záměrů (např. za bytovou jednotku, za m² zastavěné plochy, za zřízení věcného břemene, za m² přebírané zeleně či komunikace apod.).
• Přehled nákladů na rozvoj infrastruktury, které příspěvky pokrývají.
• Pravidla pro splatnost příspěvků, možnost věcného plnění a výjimky.

Proces schvalování záměrů

• Jakým způsobem investoři žádají o stanovisko obce.
• Jaké podklady mají investoři předložit.
• Kdo a kdy rozhoduje (např. stavební komise, starosta, zastupitelstvo).

Záruky pro obce

• Jak zajistit, že závazky investora budou splněny.
• Podmínky převzetí infrastruktury do majetku obce.

Na co si dát pozor?

Při přípravě zásad je klíčové dbát na proporcionalitu a právní jistotu. Výše příspěvků by se měla odvíjet od reálných nákladů, které nové projekty obci přinášejí. Pokud obec stanoví příliš vysoké příspěvky, může to odradit investory, což by mohlo mít negativní dopad na rozvoj. Naopak příliš nízké příspěvky mohou znamenat, že obec nebude schopna pokrýt náklady na infrastrukturu, což se negativně odrazí na kvalitě života obyvatel.

Důležité je také jasně rozlišovat mezi příspěvky na tzv. bezprostředně související infrastrukturu (např. vodovodní a kanalizační přípojky nezbytné pro povolení stavby) a příspěvky na ostatní veřejnou infrastrukturu (např. školy, parky nebo rozšíření kapacit silnic). Toto rozlišení musí být v zásadách jednoznačně popsáno, aby nedocházelo k nedorozuměním.

Pravidelná aktualizace zásad je rovněž nutností. Ceny stavebních prací a náklady na infrastrukturu se v čase mění, a zásady by měly tyto změny reflektovat, například prostřednictvím indexace příspěvků.

Závěr

Zásady pro spolupráci s investory jsou důležitým nástrojem, který obcím umožňuje udržet kvalitu života obyvatel i při intenzivním rozvoji území. Správně připravené zásady, které jsou propojené s dalšími strategickými dokumenty a podpořené odbornými analýzami, přinášejí výhody nejen obci, ale i samotným investorům. Transparentní pravidla snižují riziko konfliktů a vytvářejí stabilní prostředí pro spolupráci.

Pokud vaše obec zvažuje přípravu zásad a potřebujete s tím poradit, jsme připraveni vám poradit. Pomůžeme vám nastavit pravidla, která budou spravedlivá, vyvážená, efektivní a budou přispívat k udržitelnému rozvoji vaší obce.

Mgr. Vítězslav Dohnal, advokát