Často však byly vymezeny i plochy nevhodné pro výstavbu—s komplikovaným přístupem, vzdálenou infrastrukturou nebo složitými vlastnickými vztahy. Mnohé z těchto pozemků zůstaly nevyužity a sloužily pouze jako potenciální možnost do budoucna. Menší vlastníci si je často ponechávali pro své potomky, zatímco u větších ploch se čekalo na vhodného investora.
Dnes však obce narážejí na omezení při vymezování nových zastavitelných ploch. Mají jich ve svých územních plánech příliš mnoho a orgány chránící veřejné zájmy—zejména zemědělský půdní fond (ZPF) a ochrana přírody a krajiny—brání dalšímu rozšiřování. Obce jsou tak v obtížné situaci: potřebují nové plochy pro nezbytnou nebo reálně proveditelnou výstavbu, ale nemohou je vymezit bez zrušení některých stávajících.
Při snaze zrušit některé zastavitelné plochy mohou obce narazit na odpor vlastníků dotčených pozemků. Ti mohou hrozit požadavky vysokých finančních náhrad za snížení hodnoty nemovitosti, marně vynaložené náklady na přípravu výstavby nebo dokonce ušlý zisk. Otázka nároku na náhradu škody však závisí na konkrétních okolnostech každého případu.
Často se ukazuje, že vlastníci na náhradu nárok nemají. Dříve se obce obávaly vysokých finančních nároků, ale praxe ukazuje, že riziko je menší, než se zdálo. Podle zákona lze náhradu požadovat pouze v období pěti let od nabytí účinnosti územního plánu, který zástavbu umožnil. Pokud během této doby vlastník nezíská alespoň územní rozhodnutí, může obec regulaci zpravidla změnit bez nároku na náhradu.
Kritéria pro výběr ploch k redukci
Pokud se obec rozhodne přistoupit k redukci zastavitelných ploch, je klíčové pečlivě zvážit, které konkrétní pozemky zrušit či omezit. Zde jsou některá kritéria, která mohou obcím pomoci minimalizovat riziko nároků na náhradu škody:
- Strategický plán rozvoje obce
Vyhodnoťte potenciál jednotlivých území v kontextu aktuální koncepce rozvoje obce. Úpravy zastavitelných ploch by měly podporovat dlouhodobé cíle obce. - Doba od vymezení zastavitelné plochy
Zvažte, zda uplynulo více než pět let od chvíle, kdy se pozemky staly zastavitelnými. Pokud vlastník během této doby nezískal alespoň územní rozhodnutí, nárok na náhradu mu pravděpodobně nevznikne. - Využitelnost pozemků
Upřednostněte zrušení ploch, které jsou méně vhodné pro výstavbu kvůli nepříznivým terénním podmínkám, záplavovým územím, geologickým rizikům nebo ekologickým omezením. - Dostupnost infrastruktury
Zrušte plochy bez přístupu k základní infrastruktuře (dopravní napojení, vodovod, kanalizace, elektřina), kde by napojení bylo ekonomicky nebo technicky náročné. - Stupeň připravenosti k výstavbě
Zvažte zrušení ploch, kde vlastníci neinvestovali do přípravy výstavby (projektová dokumentace, stavební povolení). Vyhněte se rušení tam, kde již byly vynaloženy prokazatelné investice. - Vlastnická struktura
Zaměřte se na plochy ve vlastnictví obce nebo státu, kde nehrozí nároky soukromých vlastníků. U soukromých pozemků zvažte složitost vlastnických vztahů, které mohou bránit využití. - Ekologické a ochranné zájmy
Upřednostněte zrušení ploch v chráněných územích, biokoridorech, památkových zónách nebo oblastech s vysokou ekologickou hodnotou. Zvažte negativní dopady na životní prostředí, jako je znečištění či narušení krajinného rázu. - Historie nabytí pozemku
Pokud současný vlastník získal pozemek v době, kdy nebyl určen k zástavbě, je riziko nároku na náhradu nižší. - Právní závazky a omezení
Ověřte, zda na pozemky nejsou vázány smluvní závazky, zástavní, předkupní práva nebo jiná omezení, která by komplikovala změnu využití. - Rovné zacházení
Zajistěte nediskriminační přístup. Všichni vlastníci by měli být posuzováni spravedlivě a transparentně. Výběr ploch, které se budou rušit či redukovat, musí vycházet z racionálních důvodů, které budou obsaženy v odůvodnění změny územního plánu. - Omezení místo zrušení
Pokud je to možné, zvažte omezení zastavitelnosti (např. snížení intenzity zástavby) místo úplného zrušení. Tím ponecháte vlastníkům možnost alespoň částečného rozvoje.
Redukce zastavitelných ploch je komplexní proces, který vyžaduje pečlivé plánování, a transparentní a odůvodněné rozhodování založené na objektivních kritériích.
Pokud vaše město či obec uvažuje o redukci zastavitelných ploch, doporučujeme provést podrobnou analýzu a připravit návrh postupu přizpůsobený specifickým podmínkám vašeho území. Rádi vám s tímto procesem pomůžeme a poskytneme odborné konzultace.
Mgr. Vítězslav Dohnal, advokát