Pokud nájemné neodpovídá představám pronajímatele o obvyklé výši, existuje dokonce vícero cest, jak nájemné navýšit i jinak než dohodou. Prvním krokem je návrh. Návrh má být motivací k dohodě, snahou nalézt konsenzus.

První cestu lze aplikovat, pokud si strany neujednají navyšování ve smlouvě. Typicky se jedná o smlouvy sepsané právními laiky, anebo smlouvy staršího data, které ještě vycházely u nájemného z cenových regulací – tedy např. výši nájmu stanovovaly odkazem na vyhlášku. Jedná se o aplikaci ustanovení § 2249 a násl. o. z., dle kterých smí pronajímatel navrhnout navýšení až do výše nájmu obvyklé v místě, pokud navýšení společně s navýšením, které proběhlo v posledních třech letech nepřesáhne 20% nájmu. 

Pokud takovýto návrh nájemce nepřijme, může se s žalobou na stanovení výše nájmu obrátit pronajímatel na soud a ten výši nájmu určí. Podmínky stanovené zákonem jsou však závazné a striktní – pokud pronajímatel poruší zákonnou limitací výše, anebo pokud nedoloží obvyklou cenu nájemného v místě, dle judikatury Nejvyššího soudu ( viz. Rozsudek ze dne 23. 7. 2024 č. j. 26 Cdo 1650/2023-71) učiní návrh neplatně. Strany se tak na základně takového návrhu mohou dle své vůle dohodnout na nové výši nájemného, avšak podání žaloby nelze doporučit, když soud v takovém případě žalobu zamítne.

Druhá cesta se naskýtá pro situace, ve kterých došlo působením tržního prostředí k tak výraznému navýšení obvyklého nájemného, že sjednaná výše již zakládá v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním pronajímatele podle ust. § 1765 o.z. Pokud strany při sjednání nepřevzaly riziko změny okolností, mohou se domáhat obnovení jednání o smlouvě a navrhnout, aby výši nájmu určil soud.

I v takovém případě je dle Rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1670/2018 ze dne 22.5.2019, na místě postup soudu omezen pouze v kontextu speciálního ustanovení § 2249 o. z., i v takovém případě by navýšení nájmu muselo dle práva představovat nejvýše 20% nájemného za tři roky a i v takovém případě bude třeba již při návrhu nájemci dokládat obvyklou výši nájemného v místě.

Pokud již strany vstoupí do soudního sporu, nelze než doporučit zastoupení advokátem, který má o limitech uvedených omezení přehled. Konzultaci či spolupráci na sestavení metodiky lze rovněž doporučit i obcím a městům, neboť předcházení problémům je nejlepším způsobem jejich řešení. V takto dynamickém prostředí hrozí v případě prodleného či nesprávného postupu riziko vzniku škod.