Stejně jako v případě soukromých osob, tak i v případě obcí nastává často situace, kdy investor, který odkoupil podíl na pozemku, na kterém se nachází komunikace, pak ostatní spoluvlastníky či obec tlačí ke koupi jejich spoluvlastnického podílu na nemovitosti pod hrozbou soudního sporu, blokování komunikace či uplatnění nároku na vydání bezdůvodného obohacení.

Z pohledu užívání pozemních komunikací je nutné rozlišovat zejména mezi místní komunikací a veřejně přístupnou účelovou komunikací. Podle § 19 odst. 1 zákona o pozemních komunikacích smí každý užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny. Vlastník pozemku proto nemůže svévolně bránit obecnému užívání komunikace, jsou-li splněny zákonné podmínky její veřejné přístupnosti. To však samozřejmě neznamená, že užívání komunikace nelze nikdy omezit, neboť v zákonem stanovených případech může dojít například k uzavírce nebo k omezení veřejného přístupu na účelovou komunikaci rozhodnutím příslušného silničního správního úřadu.

U veřejně přístupné účelové komunikace judikatura dovozuje čtyři kumulativní znaky: existenci patrné a stálé cesty v terénu, naplnění zákonného účelu, souhlas vlastníka s obecným užíváním a nutnou komunikační potřebu. Souhlas může být výslovný i konkludentní a pozdější vlastník zpravidla nemůže již jednou vzniklé veřejné užívání jednostranně odvolat.

Rozdíl mezi místní komunikací a veřejně přístupnou účelovou komunikací je významný také z hlediska nároků z bezdůvodného obohacení. U místní komunikace platí, že jejím vlastníkem je obec, na jejímž území se nachází, a stavba místní komunikace není součástí pozemku. Pokud obec nemá právní titul k užívání pozemku pod komunikací, může být podle judikatury naplněna některá ze skutkových podstat bezdůvodného obohacení. U veřejně přístupné účelové komunikace je situace odlišná zejména tehdy, byla-li komunikace vlastníkem či jeho právním předchůdcem věnována veřejnému užívání, v takových případech soudy zpravidla dovozují, že nárok na vydání bezdůvodného obohacení nevzniká.

V mnoha případech je významnou otázkou, do jaké míry je vykupování spoluvlastnických podílů za účelem jejich následného zpeněžení v souladu s principem poctivosti, dobrými mravy a zákazem zneužití práva. V novější judikatuře se objevuje přístup, podle něhož samotná koupě spoluvlastnického podílu za nižší cenu a následné uplatnění práv spoluvlastníka neznamená bez dalšího zneužití práva ani rozpor s dobrými mravy. Příkladem je usnesení Krajského soudu v Hradci Králové č. j. 21 Co 239/2025-193 ze dne 30. 12. 2025, které se zabývalo stanovením přiměřené náhrady při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Krajský soud zdůraznil, že přiměřená náhrada má zásadně vycházet z obvyklé ceny společné věci v místě a čase. Odchýlení od této ceny je možné pouze zcela výjimečně, při zohlednění konkrétních okolností případu a korektivu dobrých mravů. Současně připomněl, že samotné nabytí spoluvlastnického podílu za nižší cenu nelze bez dalšího klást k tíži nabyvatele.

Tento směr potvrzuje i usnesení Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 198/26 ze dne 11. 2. 2026. Ústavní soud v něm odmítl tezi, že by samotné systematické nabývání nemovitostí či spoluvlastnických podílů za účelem zisku bylo samo o sobě nemravné. Současně však tím není vyloučeno, aby soudy v konkrétním případě posuzovaly zvláštní okolnosti, zejména případné zjevné zneužití práva nebo rozpor s dobrými mravy.

Judikatura se tak v otázce tzv. flipování nemovitostí dále zpřesňuje, zejména pokud jde o hranici mezi legitimním výkonem vlastnického práva a jeho případným zneužitím. Pro obce i jiné vlastníky je v případě setkání se s takovým postupem důležité, aby při řešení těchto situací nepodléhali nátlaku a v případě potřeby vyhledali právní pomoc. Pokud vezmeme v potaz otázku komunikací a koupě podílů na pozemcích, na kterých se tyto komunikace nacházejí, je důležité připomenout, že vlastníci pozemků mají velmi omezenou možnost bránit obecnému užívání těchto komunikací a nemohou svévolně užívání bránit a vytvářet tak tlak na obec či vlastníky komunikace. Z pohledu obcí je proto nejbezpečnějším řešením těmto situacím předcházet, a to zejména snahou získat pozemky pod komunikacemi do výlučného vlastnictví obce, případně užívání těchto pozemků zajistit smluvně, typicky zřízením služebnosti.