Novinky

Návrat předkupního práva spoluvlastníků nemovitostí

1. lednem 2018 nastala odložená účinnost ustanovení tzv. technické novely Občanského zákoníku (zákon č. 460/2016 Sb.), ustanovující zákonné předkupní právo spoluvlastníků k nemovité věci. Po období let 2014 až 2017 se tak v prakticky totožné podobě navrací předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci, resp. k podílům ostatních spoluvlastníků.

Například pokud má nemovitá věc více spoluvlastníků, bude každý z nich povinen nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům. A to dříve, než uzavře zamýšlenou smlouvu o převodu vlastnictví na třetí osobu. Výjimku tvoří převod „osobě blízké“, což je poměrně široké vymezení. Zvláště zohledníme – li judikaturu zahrnující pod tento pojem i právnické osoby. Z předkupního práva podle zákona není obecně vyjmut prodej spoluvlastnického podílu jinému spoluvlastníku. Podle současné právní úpravy bude nutné nabídku ostatním spoluvlastníkům učinit i v případě převodu na jiného spoluvlastníka. Uvedené zákonné (obecné) předkupní právo se bude nadále vztahovat také na bezúplatné převody spoluvlastnických podílů na nemovitých věcech. Spoluvlastníci tedy budou v této situaci mít možnost vykoupit spoluvlastnický podíl na nemovité věci za cenu obvyklou.

Při porušení předkupního práva se může spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat na nabyvateli spoluvlastnického podílu, aby mu podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej nabyl od původního spoluvlastníka. Pokud tak nabyvatel neučiní, lze tuto povinnost vynucovat i soudní cestou.

Přijatá novela tak předkupní právo ve vztahu k nemovitostem navrací do podoby starého občanského zákoníku (zákon č. 401/1964 Sb.). Podstatou změny má být zřejmě snaha v dlouhodobém horizontu sjednotit vlastnictví do rukou menšího množství osob a ochrana slabší strany. Je však otázkou, zda takováto zásadní změna po čtyřech letech spíše nenaruší právní jistotu nových spoluvlastníků (nabyvatelů spoluvlastnických podílů). Současně není jasné, zda slabší strana bude z toho ujednání profitovat. Musela by totiž mít zájem o předmětný podíl, prostředky k jeho vyplacení i povědomí o možnosti soudního vynucení nabytí podílu na nemovité věci v případě porušení zákonného předkupního práva. Množství formálních požadavků na nakládání se spoluvlastnickým podílem na nemovité věci se však tímto podstatně navyšuje.

Pokud se jako spoluvlastník potýkáte s problémy ve výkladu vzájemných práv a povinností doporučujeme konzultovat situaci s advokátem, který se dané problematice věnuje.

Mgr. Filip Čierny, spolupracující advokát

------------------------