Novinky

Spory mezi spoluvlastníky

Někdy se s nadsázkou říká, že spoluvlastnictví pochází od ďábla. A to zvláště v případě, kdy je předmětem spoluvlastnictví nemovitá věc (pozemek, stavba). Nemusíme nutně sklouzávat do takto nadnesených přirovnání. Je ale pravdou, že v okamžiku, kdy se mezi spoluvlastníky objeví závažnější rozpory, bývá právní řešení obtížné.

K častým otázkám, které spoluvlastníci řeší, patří např.:

    • rozhodování většinových spoluvlastníků týkající se společné věci a současně ochrana vlastníků menšinových. Soudy již dospěly k závěru, že většinoví spoluvlastníci mohou rozhodnout o libovolném užívání věci a mohou i zcela vyloučit menšinového spoluvlastníka z užívání věci. Platnost jakéhokoliv rozhodnutí spoluvlastníků je však podmíněna tím, že všichni spoluvlastníci budou v předstihu prokazatelně informováni o tom, jaké rozhodnutí se navrhuje, a budou mít reálnou možnost se k návrhu vyjádřit. Jakékoliv omezení spoluvlastníka nad rámec jeho podílu, musí být vždy kompenzována přiměřenou náhradou.
    • řešení situací, kdy některý ze spoluvlastník užívá společnou věc bez dohody s ostatními nad rámec svého spoluvlastnického podílu. Základním pravidlem je, že ten, kdo užívá věc nad rámec svého podílu, získává na úkor ostatních spoluvlastníků bezdůvodné obohacení. Při posuzování toho, zda jde o užívání nad rámec podílu, je důležitá nejen výměra (např. podlahová plocha), ale také kvalita užívané části.
    • možnost zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dohodou či soudním rozhodnutím. Zákon stanoví, že nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnictví proti své vůli. Pokud nedojde k dohodě, soud spoluvlastnictví na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka zruší. Musí současně rozhodnout o vypořádání spoluvlastnictví. Přednost má reálné rozdělení věci. Platí, že stavby jsou rozdělitelné zásadně vertikálně (každá část bude mít svůj vchod), nikoliv horizontálně (tzv. „na patra“). Pokud není možné, soud přikáže věc do vlastnictví některému ze spoluvlastníků, který se musí s ostatními finančně vyrovnat. Pokud nikdo ze spoluvlastník nemá o věc zájem nebo není schopen ostatní „vyplatit“, věc se prodá v dražbě a rozdělí se výtěžek.

Stejně jako u jiných typů sporů platí, že v mnoha případech je rozumnější jít cestou kompromisů a vzájemných ústupků a pokusit se i za asistence právních zástupců najít smírné řešení. Soudní spory vždy trvají delší dobu, bývají finančně náročnější a v mezidobí se vztahy mezi spoluvlastníky dále zhoršují. Trpí také správa společné věci, do které mnohdy nechtějí spoluvlastníci do rozhodnutí soudu investovat.

Samozřejmě se ovšem stává i to, že se nepodaří smírné řešení najít. V tom případě nezbývá, než se na soud obrátit. V takovém případě je potřeba věnovat čas a úsilí dobré přípravě podkladů (např. kdo kolik investoval, jaké jsou výnosy z pronájmu, jaké je obvyklé nájemné v dané lokalitě z obdobné nemovitosti apod.).

Právníci Advokátní kanceláře Dohnal & Bernard jsou připraveni asistovat Vám jak ve snaze najít při jednání s dalšími spoluvlastníky vhodné mimosoudní řešení problémů, tak Vás zastoupit v případných soudních sporech.